האם כדאי לקנות דירה ביוון? מדריך למשקיעים ישראלים

למה משקיעים ישראלים בוחרים ביוון?

קרבה גיאוגרפית ונגישות

בטיסה של פחות משעתיים אתם כבר על אדמת יוון – יתרון עצום בניהול נכס מרחוק. אפשר בקלות "לקפוץ" לבדוק את הנכס או לטפל בבעיות שצצות. הטיסות זולות ותדירות, והשילוב של קרבה תרבותית עם האופי הים-תיכוני עושה את המעבר לטבעי ונוח.

מחירים אטרקטיביים ויציבות כלכלית

למרות ההתאוששות בשנים האחרונות, המחירים עדיין אטרקטיביים בהשוואה לישראל. בהשוואה למחירים בתל אביב (כ-10,300 אירו למ"ר), באתונה אפשר למצוא דירות במחיר של 1,700-2,800 אירו למ"ר באזורים טובים. בשנים האחרונות ניכרת התאוששות בכלכלה היוונית, בירידה באבטלה ובצמיחה יציבה.

יתרונות העיקריים ברכישת דירה ביוון

הטבות מס משמעותיות

בין ישראל ליוון קיימת אמנה למניעת כפל מס. מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% בלבד, לעומת עד 10% בישראל. על הכנסות שכירות עד 12,000 אירו בשנה, שיעור המס הוא 15% בלבד, ואף 9% להכנסות שנתיות עד 10,000 אירו.

תשואה גבוהה מהשכרות

בעוד שבישראל התשואה נעה בין 2%-3%, ביוון אפשר להגיע לתשואה שנתית של 5%-8% בהשכרה ארוכת טווח ואף ל-12% בהשכרה קצרת מועד לתיירים. תיירות ענפה ומגזר אקדמי משגשג מבטיחים ביקוש יציב לדירות להשכרה.

פוטנציאל השבחה לטווח ארוך

מאז 2017, שוק הנדל"ן ביוון נמצא במגמת התאוששות עקבית. ב-2024, מחירי הנדל"ן בערים הגדולות עלו ב-7%-10%. למרות העליות, המחירים עדיין נמוכים משמעותית מהשיא שלהם לפני המשבר, מה שמעיד על פוטנציאל השבחה נוסף.

החסרונות והסיכונים שכדאי לדעת

ניהול נכס מרחוק

אף שיוון קרובה לישראל, ניהול נכס מרחוק עדיין מציב אתגר. חברות ניהול גובות בין 5%-15% מהשכירות בהשכרה ארוכת טווח, ו-20%-40% מההכנסות בהשכרה קצרת טווח. גם פער השפה עלול להיות מכשול לא מבוטל ללא ידיעת יוונית.

רגולציה משתנה

הרגולציה ביוון משתנה תכופות, בעיקר בנוגע להשכרות קצרות וה"גולדן ויזה". לדוגמה, ב-2023 הסכום המינימלי לקבלת תושבות עלה מ-250,000 ל-400,000 אירו ברוב האזורים. נוסף לכך, קיימות חריגות בנייה רבות, ותהליך ההכשרה שלהן עלול להיות מורכב ויקר.

תלות בתיירות

חלק גדול מהתשואה הגבוהה מבוסס על תיירות, שרגישה לזעזועים עולמיים. כפי שהוכיח משבר הקורונה, התיירות יכולה להיעצר כמעט לחלוטין. חשוב גם לזכור את העונתיות החזקה – ברוב האזורים התיירותיים העונה החזקה נמשכת 4-6 חודשים בשנה בלבד.

איפה כדאי לקנות דירה ביוון?

אתונה – הבירה המתחדשת

אתונה היא יעד ההשקעה המוביל, בעיקר בשכונות כמו פגרטי וקולונאקי (לתיירים), קיפסלי וגיזי (לתשואה גבוהה), וגליפדה (אזור מתפתח). דירה ממוצעת באזורים טובים תעלה כ-165,000 אירו, בפוטנציאל להכנסה חודשית של 700-1,000 אירו בהשכרה ארוכת טווח.

סלוניקי והאיים

סלוניקי מציגה קצב עליית מחירים מהיר, עם מחירים נמוכים ב-10%-20% מאתונה. באיים היווניים התשואה גבוהה בהשכרה לתיירים, אך בעונתיות חזקה. האיים המבוקשים כוללים את לפקדה, כרתים, רודוס, מיקונוס וסנטוריני.

מחירים ועלויות נלוות

מעבר למחיר הנכס, יש להביא בחשבון עלויות נלוות שיכולות להגיע ל-15% מערך הנכס: מס רכישה (3.09%), שכר טרחת עורך דין (1%-2%), נוטריון (1%-1.5%), עמלת תיווך (2%-5%), רישום בטאבו (0.5%) ועלויות שיפוץ פוטנציאליות.

המלצות מעשיות לפני הרכישה

בדיקות חיוניות

לפני רכישת הנכס, חשוב לבצע בדיקה משפטית יסודית עם עורך דין מקומי. ודאו שאין חובות על הנכס, שהתחום תקין ושאין בעיות תכנוניות. בדקו גם את מצב הבניין – רבים מהנכסים זקוקים לשיפוצים, ועלותם עלולה להיות גבוהה מבישראל.

מימון וביטוח

הבנקים ביוון מציעים משכנתאות לזרים, בדרך כלל עד 70% מערך הנכס. הריבית נעה בין 3%-5%, תלוי בפרופיל הלווה. כדאי לשקול ביטוח נכס מקיף, הכולל כיסוי לנזקי טבע – יוון נחשפת לרעידות אדמה ולשריפות.

ייעוץ מקצועי

השקיעו בייעוץ מקצועי איכותי – עורך דין שמתמחה בזרים, רואה חשבון הבקיא באמנת המס בין המדינות, וחברת ניהול אמינה. העלויות הנוספות האלה ישתלמו לטווח הארוך ויחסכו הרבה כאבי ראש.