השקעות נדל"ן באתונה: הזדמנויות, אתגרים וצעדים מעשיים למשקיע

למה אתונה? היתרונות העיקריים להשקעה בנדל"ן באתונה

מחירים אטרקטיביים ופוטנציאל עליית ערך

אחד היתרונות המשמעותיים של השקעה בנדל"ן באתונה הוא המחיר. המשבר הכלכלי שפקד את יוון בעשור הקודם הוביל לירידה דרמטית במחירי הנכסים. במרכז העיר נרשמה עלייה של כ-14% במחירי הנדל"ן בשנה האחרונה.

תשואות גבוהות משכירות – 7%-10% בשנה

בהשוואה לשוק הנדל"ן בישראל, שבו התשואה משכירות נעה בין 3%-5%, באתונה אפשר להגיע לתשואה שנתית של 7%-10%. התשואה הגבוהה מתאפשרת בזכות מחירי רכישה נוחים וביקוש גבוה לדירות בשכירות.

גולדן ויזה – דרכון אירופאי

יוון מציעה אשרת תושבות לזרים המשקיעים בנדל"ן במדינה. השקעה של 250,000 אירו ומעלה מזכה את המשקיע ואת משפחתו באשרת שהייה לחמש שנים, הניתנת לחידוש כל עוד הנכס בבעלותכם. בחלק מהאזורים המחיר עלה ל-400,000 אירו החל ממרץ 2024.

קרבה גיאוגרפית לישראל

אתונה נמצאת במרחק טיסה של שעתיים וחצי בלבד מישראל, מה שהופך את ההשקעה בה לנוחה יותר לניהול.

מחירי נדל"ן באתונה: כמה באמת עולה דירה בעיר?

מחירים ממוצעים למטר רבוע בשכונות שונות

בשכונות היוקרתיות במרכז העיר, המחיר למ"ר יכול להגיע ל-4,200-5,500 אירו. בשכונות עם פוטנציאל התפתחות, המחיר נע בין 2,200-3,000 אירו למ"ר.

בפרברי העיר התחתית ובשכונות מרוחקות יותר, אפשר למצוא נכסים במחיר של 1,600-2,100 אירו למ"ר.

השוואה למחירים בישראל ובערים אירופאיות אחרות

דירת 3 חדרים באתונה במיקום מרכזי תעלה כ-150,000-200,000 אירו (פחות ממיליון שקלים). דירה דומה בתל אביב תעלה פי 4-5.

השכונות הטובות ביותר להשקעה באתונה

שכונות מרכזיות ותיירותיות

אזור האקרופוליס והסביבה מושך תיירים רבים. שכונת פלאקה היא לב התיירות באתונה, ומציעה תשואות גבוהות בעיקר בעונת התיירות. אזור פסירי, המכונה גם הרובע היהודי, עובר ג'נטריפיקציה משמעותית.

שכונות עם פוטנציאל צמיחה

אזורים כמו אקסרחיה, קיפסלי ופאגראטי נמצאים בתהליכי התחדשות עירונית ומציעים פוטנציאל לעליית ערך משמעותית בטווח הבינוני-ארוך.

תהליך רכישת נכס באתונה – צעד אחר צעד

מסמכים נדרשים והכנות לרכישה

לפני רכישת נכס באתונה, תצטרכו להשיג מספר מס יווני (AFM) מרשויות המס. פתיחת חשבון בנק יווני היא צעד נוסף שכדאי לבצע.

"המערכת הבירוקרטית ביוון איטית, אבל עם הכנה נכונה, אפשר לעבור אותה בשלום," אומרת מנהלת חברת נדל"ן ישראלית.

בחירת עורך דין ונוטריון

בחירת עורך דין מנוסה היא קריטית להצלחת העסקה. עורך הדין יבצע בדיקת נאותות על הנכס. בנוסף, ביוון נדרש נוטריון לאישור חוזה הרכישה.

העלויות המשפטיות מסתכמות בכ-1.5%-2% משווי הנכס לעורך הדין, ועוד 1%-1.5% לנוטריון.

זמני רכישה

תהליך הרכישה באתונה אורך בדרך כלל בין חודש לחודשיים וחצי. אחרי איתור הנכס, מקובל להפקיד מקדמה של 5%-10% משווי העסקה.

שכרו עורך דין לפני שתחתמו על כל מסמך. אל תוותרו על בדיקות הנכס והבניין – זה יכול למנוע בעיות בהמשך.

מיסוי ועלויות נלווות – החישוב המלא

מס רכישה ועלויות משפטיות

מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% משווי הנכס – שיעור נמוך יחסית בהשוואה לישראל. צפו לשלם כ-0.5%-0.7% עבור רישום הנכס בטאבו.

בסך הכל, העלויות הנלוות לרכישה מגיעות לכ-6%-7% משווי הנכס.

מיסים שוטפים על הנכס

המס השנתי העיקרי על נכס באתונה הוא ENFIA – מס רכוש שנתי, שנע בדרך כלל בין 300-800 אירו לשנה.

אם הנכס נמצא בבניין משותף, תשלמו גם דמי ועד בית (קוינוכריסטה), שנעים בין 80-300 אירו לחודש, תלוי ברמת הבניין והשירותים שהוא מציע. בנוסף לעלויות אלה, חשוב לשקול גם ביטוח נכסים ביוון, שיכול להגן על ההשקעה מפני נזקים בלתי צפויים.

מיסוי על הכנסות משכירות

ההכנסות משכירות חייבות במס ביוון. שיעור המס עומד בממוצע על כ-15% מההכנסה.

בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס למניעת כפל מס. כלומר, אם שילמתם מס ביוון על הכנסות משכירות, לא תצטרכו לשלם מס נוסף בישראל על אותה הכנסה.

תשואות צפויות והזדמנויות השקעה

השכרה ארוכת טווח מול קצרת טווח

השכרה לטווח ארוך מספקת תשואה יציבה יותר, בשיעור של כ-4%-6% ברוטו.

השכרה קצרת טווח, דרך פלטפורמות כמו Airbnb, יכולה להגיע לתשואות של 8%-12% ברוטו, בעיקר באזורים תיירותיים.

הנקודות הקריטיות שכדאי לדעת על גולדן ויזה יוון

אשרת הגולדן ויזה ניתנת לתקופה של חמש שנים וניתנת לחידוש כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם. היא מעניקה לכם ולמשפחתכם זכות לגור ביוון וזכות תנועה חופשית במרחב שנגן.

אין דרישה למינימום ימי שהייה ביוון כדי לשמור על תוקף האשרה. לאחר שבע שנות תושבות, אפשר להגיש בקשה לאזרחות יוונית.

עצות לישראלים שרוצים להשקיע באתונה

אם אתם מתגוררים בישראל, תצטרכו להיעזר בחברת ניהול נכסים מקומית. העלות של חברת ניהול נעה בין 15%-25% מההכנסות, תלוי בהיקף השירותים.

כדאי לבדוק המלצות ולבחור חברה עם ניסיון בעבודה עם משקיעים זרים, רצוי כזו שיש לה צוות דובר אנגלית ואולי אף עברית.